Wohneigentum mit Vorsorgegeldern finanzieren

Für selbstgenutztes Wohneigentum lässt sich Vorsorgegeld auf zwei Wegen einsetzen: als Vorbezug, bei dem das Guthaben ausbezahlt wird, oder als Verpfändung, bei der es in der Vorsorge bleibt und der Bank als Sicherheit dient. Beide Wege stehen bei der Pensionskasse und bei der Säule 3a offen, und beide haben Folgen, die über den Kauf hinausreichen.

Eines gilt unabhängig vom Weg: Mindestens 10 Prozent des Belehnungswerts sind ausserhalb der zweiten Säule aufzubringen, und dort zählen weder ein Vorbezug noch eine Verpfändung mit (Stand 2025). Guthaben der Säule 3a zählen dabei zu den zulässigen Mitteln. Quelle: Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen, von der FINMA anerkannt, Stand 2025

Vorbezug und Verpfändung im Vergleich

Die Tabelle stellt die beiden Wege für Guthaben aus der Pensionskasse nebeneinander. Sie ist keine Empfehlung; welcher Weg in Ihrem Fall überhaupt offensteht, hängt am Reglement Ihrer Kasse und an der Finanzierung, die Ihre Bank rechnet.

Die Regeln beim Vorbezug aus der Pensionskasse

Der Zweck ist eng gefasst: Erwerb oder Erstellung von Wohneigentum zum eigenen Bedarf, Beteiligungen daran oder die Rückzahlung eines Hypothekardarlehens. Eine Zweitwohnung oder ein Objekt zur Vermietung fällt nicht darunter. Der Mindestbetrag liegt bei CHF 20’000, und ein Vorbezug ist alle fünf Jahre möglich (Stand 2026). Quelle: WEF-Verordnung Artikel 5, Stand 2026

Die Höhe hängt am Alter. Bis 50 steht die ganze Freizügigkeitsleistung offen, also das Guthaben, das Sie bei einem Austritt mitnehmen würden. Ab 50 gilt eine Obergrenze: höchstens die Freizügigkeitsleistung, die Sie mit 50 hatten, oder die Hälfte der heutigen, je nachdem welcher Betrag höher ist (Stand 2026). Quelle: BVG Artikel 30c, Stand 2026

Zeitlich endet die Möglichkeit drei Jahre vor dem Anspruch auf Altersleistungen. Wann dieser Anspruch entsteht, sagt Ihnen das Reglement Ihrer Kasse, nicht das Gesetz (Stand 2026). Verheiratete und eingetragene Partner brauchen zudem die schriftliche Zustimmung der anderen Person.

Was ein Vorbezug wirklich kostet, steht auf keiner Abrechnung: Das bezogene Guthaben fehlt bis zur Pensionierung, samt der Verzinsung, die es bis dahin erwirtschaftet hätte. Die Kasse kürzt die Leistungen entsprechend und bietet eine Zusatzversicherung für Tod und Invalidität an. Was Ihre Kasse dafür verlangt, steht in ihren Unterlagen.

Was der Vorbezug steuerlich auslöst

Der Vorbezug ist als Kapitalleistung aus Vorsorge steuerbar, und zwar im Jahr der Auszahlung (Stand 2026). Er fällt damit nicht in die ordentliche Einkommenssteuer, sondern wird gesondert berechnet. Quelle: BVG Artikel 83a, Stand 2026

Der Thurgau rechnet dafür mit einem festen Ansatz von 2 oder 2,4 Prozent der Kapitalleistung, je nach Zivilstand, und multipliziert diesen mit dem Gesamtsteuerfuss Ihrer Wohnsitzgemeinde (Stand 2026). Die Ansätze und die Steuerfüsse von Frauenfeld, Weinfelden, Kreuzlingen und Amriswil stehen im Beitrag Steuern sparen im Kanton Thurgau. Quelle: Steuerpraxis Thurgau StP 39 Nr. 2, Stand 2026

Zurückzahlen können Sie jederzeit bis zum Anspruch auf Altersleistungen, mindestens CHF 10’000 pro Zahlung; ist der offene Vorbezug kleiner, wird er in einem Betrag zurückbezahlt. Beim Verkauf der Liegenschaft ist die Rückzahlung Pflicht. Die Rückzahlung selbst lässt sich nicht vom Einkommen abziehen. Dafür können Sie die seinerzeit bezahlte Steuer zurückfordern, und zwar innert drei Jahren nach der Rückzahlung (Stand 2026). Quelle: BVG Artikel 30d und 83a, Stand 2026 Quelle: WEF-Verordnung Artikel 7, Stand 2026

Ein Punkt wird regelmässig übersehen: Solange ein Vorbezug offen ist, sind freiwillige Einkäufe in die Pensionskasse ausgeschlossen. Wer mit 55 einkaufen und Steuern sparen möchte, muss den Vorbezug von damals zuerst vollständig zurückzahlen. Die Reihenfolge und die Fristen stehen im Beitrag Pensionskasseneinkauf: wann er sich steuerlich lohnt.

Die Säule 3a beim Wohneigentum

Die Säule 3a, also die freiwillige und steuerlich begünstigte Vorsorge, kennt denselben Bezugsgrund. Die Verordnung nennt Erwerb, Erstellung, Beteiligungen und die Rückzahlung von Hypothekardarlehen für selbstgenutztes Wohneigentum, möglich alle fünf Jahre (Stand 2026). Verheiratete und eingetragene Partner brauchen die schriftliche Zustimmung der anderen Person. Quelle: BVV 3 Artikel 3, Stand 2026

Der entscheidende Unterschied zur Pensionskasse liegt bei den Eigenmitteln. Guthaben der Säule 3a gelten als Mittel ausserhalb der zweiten Säule und können deshalb an die verlangten 10 Prozent des Belehnungswerts angerechnet werden (Stand 2025). Ein Vorbezug aus der Pensionskasse ersetzt diesen Anteil also nicht, ein Guthaben der Säule 3a schon. Quelle: Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen, Stand 2025

Auch beim Bezug gilt die Besteuerung als Kapitalleistung. Alle Kapitalleistungen eines Jahres werden zusammengerechnet: Der Thurgauer Ansatz bleibt dabei fest, ins Gewicht fällt die Zusammenrechnung bei der direkten Bundessteuer, deren Tarif mit der Höhe steigt (Stand 2026). Quelle: DBG Artikel 36 und 38, Stand 2026 Quelle: Steuerpraxis Thurgau StP 39 Nr. 2, Fassung 2023 Wie viel das für Ihre Gemeinde bedeutet, zeigt der Kalkulator der Steuerverwaltung Thurgau.

Ohne Bezug geht es ebenfalls: Ein 3a-Guthaben lässt sich verpfänden und für die indirekte Amortisation einsetzen. Sie zahlen dann in die Säule 3a statt auf das Hypothekarkonto, die Schuld bleibt vorerst gleich, und der Beitrag bleibt abziehbar. Dieser Weg ist im Mindeststandard der Banken ausdrücklich zugelassen (Stand 2025). Die Beträge und Regeln dazu stehen unter Säule 3a im Thurgau.

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Allgemeine Information, keine Beratung. Gesetzliche Beträge werden jährlich überprüft.