Hypothek im Thurgau

Wie viel Eigenkapital vorausgesetzt wird

Vor der Tragbarkeit steht das Eigenkapital, und verbreitet ist dort die Faustregel: 20 Prozent bringen Sie selbst ein, 80 Prozent des Belehnungswerts finanziert die Bank. Höher hinauf gehen die Institute in aller Regel nicht. Innerhalb dieser 80 Prozent teilen sie die Schuld in zwei Teile: Bis zu zwei Dritteln des Belehnungswerts läuft die erste Hypothek, der Teil darüber gilt als zweite Hypothek und ist innert 15 Jahren zurückzuzahlen. Normiert ist davon allein diese Rückzahlung, die Aufteilung 20 zu 80 ist verbreitete Praxis und in keiner Vorschrift festgeschrieben (Stand 2025).

Fest geregelt ist etwas anderes. Der von der FINMA anerkannte Mindeststandard der Banken verlangt, dass mindestens 10 Prozent des Belehnungswerts aus Mitteln stammen, die nicht aus der zweiten Säule kommen (Stand 2025). Geld aus der Pensionskasse zählt also nur bis zu einer bestimmten Grenze als Eigenkapital, und genau daran scheitern Finanzierungen, die auf dem Papier aufgingen. Quelle: Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen, von der FINMA anerkannt, Stand 2025

Als Eigenmittel kommen Erspartes, Guthaben der Säule 3a, Vorbezug oder Verpfändung aus der Pensionskasse sowie Erbvorbezug und Schenkung infrage. Jede Quelle hat andere Folgen: Ein Vorbezug kürzt die späteren Vorsorgeleistungen und wird besteuert, eine Verpfändung nicht. Die Mechanik dazu steht im Beitrag Wohneigentum mit Vorsorgegeldern finanzieren, die Reihenfolge und die üblichen Anforderungen im Beitrag Eigenkapital fürs Eigenheim: was wirklich verlangt wird.

Die beiden Prüfungen laufen nacheinander und ersetzen sich nicht. Fehlendes Eigenkapital lässt sich nicht mit einem hohen Einkommen ausgleichen, und umgekehrt hilft viel Eigenkapital nichts, wenn die laufenden Kosten zu schwer wiegen. Wie diese zweite Rechnung aussieht, steht gleich anschliessend.

Wie wird die Tragbarkeit berechnet?

Tragbarkeit meint: Die laufenden Wohnkosten müssen dauerhaft zu Ihrem Einkommen passen. Gerechnet wird deshalb nicht mit dem heutigen Zins, sondern mit einem deutlich höheren kalkulatorischen Satz. So zeigt sich, ob die Rechnung auch bei steigenden Zinsen aufgeht.

Drei Posten ergeben die kalkulatorischen Wohnkosten: der kalkulatorische Zins auf der Schuld, die Neben- und Unterhaltskosten und die verlangte Amortisation, also die Rückzahlung eines Teils der Schuld. Diese Summe wird dem Einkommen gegenübergestellt. Als Kriterien für eine nachhaltige Finanzierung nennt die Aufsicht eine Tragbarkeitsgrenze von 33 Prozent des nachhaltigen Bruttoeinkommens, einen kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent des Kreditbetrags und Nebenkosten von 0,8 Prozent des Belehnungswerts bei neuwertigen Objekten, alternativ 38 Prozent des Nettoeinkommens (Stand 2025). Der Belehnungswert ist der Wert, den die Bank der Liegenschaft zurechnet; er liegt oft unter dem Kaufpreis. Quelle: FINMA-Aufsichtsmitteilung 02/2025

Ebenso wichtig ist, was diese Werte nicht sind: keine Rechtsnorm. Die Aufsicht hält im selben Schreiben fest, dass die bankinternen Kriterien je Institut sehr unterschiedlich ausfallen (Stand 2025). Dieselbe Finanzierung kann also unterschiedlich beurteilt werden.

Richtwert: Rechnen Sie die drei Posten einmal selbst zusammen, also kalkulatorischer Zins, Neben- und Unterhaltskosten und Amortisation. Liegt die Summe klar unter einem Drittel Ihres Bruttoeinkommens, sind Sie im Bereich, den die Aufsicht als nachhaltig bezeichnet. Unverbindlicher Richtwert, die Beurteilung Ihrer Bank ersetzt er nicht.

Was ändert sich bei der Pensionierung?

Das Einkommen wird kleiner, die Wohnkosten bleiben gleich. Genau daran kann eine Finanzierung kippen, die zwanzig Jahre lang unauffällig lief. Statt des Lohns zählen nun AHV-Rente, Leistung aus der Pensionskasse und Vermögenserträge, und auf dieser Grundlage wird die Tragbarkeit neu beurteilt.

Verlangt ist von den Banken nur eines: die Rückzahlung auf zwei Drittel des Belehnungswerts innert 15 Jahren (Stand 2025). Dass die Schuld bis zum Erwerbsende weiter sinken oder ganz verschwinden muss, verlangt der Mindeststandard nicht. Viele Institute handhaben es trotzdem so, weil sie die Tragbarkeit nach dem Erwerbsleben prüfen. Was für Sie gilt, steht deshalb nicht im Gesetz, sondern in den Unterlagen Ihrer Bank. Quelle: Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen, von der FINMA anerkannt, Stand 2025

Ein Kapitalbezug aus der Pensionskasse wirkt in zwei Richtungen. Er senkt die Schuld und damit die Wohnkosten, lässt aber die lebenslange Rente kleiner ausfallen und drückt so das Einkommen, an dem die Tragbarkeit gemessen wird. Ob unter dem Strich mehr Spielraum entsteht, lässt sich nur mit Ihren Zahlen sagen. Die Entscheide rund um diesen Zeitpunkt stehen unter Pensionierung planen im Thurgau.

Der Zeitpunkt dafür liegt sinnvollerweise mehrere Jahre vor dem Ausstieg, solange Einkommen und Amortisation noch gestaltbar sind. Später bleiben zwei Wege: Schuld senken oder Objekt wechseln.

Direkt oder indirekt amortisieren?

Für die vorgeschriebene Rückzahlung gibt es zwei Wege. Bei der direkten Amortisation zahlen Sie auf das Hypothekarkonto, die Schuld wird kleiner. Bei der indirekten Amortisation fliesst der gleiche Betrag in eine verpfändete Säule 3a, also in die freiwillige und steuerlich begünstigte Vorsorge; die Schuld bleibt vorerst gleich, daneben wächst ein Guthaben, das später zur Rückzahlung dient. Beide Wege sind im Mindeststandard der Banken ausdrücklich zugelassen (Stand 2025). Quelle: Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen, von der FINMA anerkannt, Stand 2025

Der Unterschied zeigt sich in der Steuererklärung. Wer direkt amortisiert, hat jedes Jahr weniger Schuldzinsen zum Abziehen, dafür sinkt die Zinsrechnung selbst. Wer indirekt amortisiert, behält die Zinslast und zieht zusätzlich den 3a-Beitrag ab, sofern der 3a-Höchstbetrag nicht ohnehin ausgeschöpft ist. An das Guthaben kommt er dafür bis kurz vor der Pensionierung nicht.

Welcher Weg mehr übrig lässt, entscheidet sich an Ihrem Zinssatz, an Ihrem Grenzsteuersatz, also dem Satz auf dem zuletzt verdienten Teil des Einkommens, und an Ihrem Bedarf an freien Reserven. Ab 2029 verschiebt die neue Wohneigentumsbesteuerung diese Rechnung zusätzlich. Was in der Säule 3a gilt, steht unter Säule 3a im Thurgau.

Wann läuft meine Hypothek aus und was dann?

Das Datum steht in Ihrem Vertrag, sonst nirgends. Eine Festhypothek endet an einem festen Tag und verlängert sich nicht von selbst. Wer den Termin verpasst, landet in einer Anschlusslösung, die niemand verhandelt hat.

Bis wann Sie sich melden müssen, ist Vertragssache und von Haus zu Haus verschieden. Suchen Sie Ablaufdatum und Meldefrist heraus und tragen Sie beides mit Vorlauf in den Kalender ein.

Bei der Verlängerung wird die Tragbarkeit in der Regel neu beurteilt. Das fällt auf, wenn sich seither etwas verändert hat: ein reduziertes Pensum, eine Selbständigkeit oder das nahende Erwerbsende. Die Fristen und die typischen Fehler stehen im Beitrag Hypothek verlängern, Fristen und typische Fehler.

Eigenmietwert: was gilt 2026?

2026 gilt noch das bisherige Recht. Das Stimmvolk hat die Reform der Wohneigentumsbesteuerung am 28.09.2025 mit 57,7 Prozent Ja angenommen, und der Bundesrat hat das Inkrafttreten am 01.04.2026 auf den 01.01.2029 festgelegt (Stand 2026). Bis zum 31.12.2028 ändert sich also nichts. Quelle: Bundesrat zum Inkrafttreten der Reform der Wohneigentumsbesteuerung, 01.04.2026

Heute ist der Eigenmietwert als Einkommen steuerbar, dafür sind Unterhaltskosten und Schuldzinsen abziehbar. Diese Mechanik ist der Grund, weshalb manche ihre Schuld bewusst nicht weiter zurückzahlen.

Ab 2029 dreht sich das. Dann entfällt der Eigenmietwert auf selbstgenutztem Wohneigentum, und zwar für Erst- und Zweitliegenschaften. Der Abzug für den Unterhalt fällt beim selbstgenutzten Objekt weg, bei vermieteten Liegenschaften bleibt er. Schuldzinsen sind nur noch anteilig abziehbar, im Verhältnis des Werts vermieteter oder verpachteter Liegenschaften zum Gesamtvermögen. Für Ersterwerber ist ein zeitlich und betragsmässig begrenzter Schuldzinsabzug vorgesehen, und die Kantone dürfen eine Objektsteuer auf Zweitliegenschaften einführen (Stand 2026).

Für die Frage direkt oder indirekt amortisieren heisst das: Der Schuldzinsabzug verliert beim selbstbewohnten Eigenheim sein Gewicht. Wer eine Finanzierung über 2029 hinaus festlegt, rechnet mit zwei Rechtslagen.

Was Sie selbst prüfen können

Es geht um Ihre bestehende Finanzierung, nicht um eine neue. Drei Fragen stehen im Zentrum: wann sie ausläuft, wie viel bis dahin zurückgezahlt sein muss und wie die Rechnung nach dem Erwerbsleben aussieht.

Vier Unterlagen genügen dafür. Was fehlt, erhalten Sie bei Ihrer Bank, Ihrer Pensionskasse oder der Steuerverwaltung.

• Hypothekarvertrag mit Laufzeit, Zinssatz und Ablaufdatum
• Amortisationsplan und, falls vorhanden, die Verpfändungserklärung Ihrer Säule 3a
• Vorsorgeausweis Ihrer Pensionskasse, wegen Vorbezug, Verpfändung und künftiger Rente
• Letzte Steuererklärung samt Veranlagung, wegen Eigenmietwert, Schuldzinsen und Unterhalt

Am Ende kennen Sie die Termine, die auf Sie zukommen, und die Punkte, die vor der nächsten Verlängerung geklärt sein wollen. Eine Checkliste dafür steht im Beitrag Hypothek verlängern, Fristen und typische Fehler.

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