Eigenkapital fürs Eigenheim: was wirklich verlangt wird

Die Frage nach dem Zins kommt zuletzt. Zuerst kommt die Frage, wie viel eigenes Geld Sie mitbringen und woher es stammt. Genau an diesem Punkt scheitern Finanzierungen, die auf dem Papier aufgingen, weil ein Teil des vorgesehenen Eigenkapitals nicht als solches zählt.

Die kurze Antwort: Verbreitet sind 20 Prozent Eigenmittel und 80 Prozent Belehnung, doch das ist Bankpraxis und steht in keiner Vorschrift. Verbindlich ist der von der Aufsicht anerkannte Mindeststandard der Banken: Mindestens 10 Prozent des Belehnungswerts müssen aus Mitteln stammen, die nicht aus der zweiten Säule kommen (Stand 2025). Quelle: Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen, von der FINMA anerkannt, Stand 2025

Welche Mittel als Eigenkapital gelten

Der Mindeststandard zählt auf, was als Eigenmittel anerkannt wird. Genannt sind Erbvorbezüge und Schenkungen sowie Darlehen, die der Bank abgetreten werden oder mit einer Nachrangvereinbarung versehen sind. Ebenso möglich ist die Verpfändung von Kontoguthaben, Wertschriften, Guthaben der Säule 3a und des Rückkaufswerts von Versicherungspolicen (Stand 2025). Quelle: Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen, von der FINMA anerkannt, Stand 2025

Für Darlehen aus dem engen familiären Umfeld gilt eine eigene Regel. Bei selbstgenutzten Wohnliegenschaften zählen Darlehen von Ehe- und Lebenspartnern, Eltern, Grosseltern, Geschwistern sowie volljährigen Kindern und Enkelkindern auch ohne Abtretung als Eigenmittel. Bedingung ist, dass der Darlehensgeber der Bank schriftlich bestätigt, dass Rückzahlungen nur mit deren Zustimmung möglich sind.

Erspartes und Guthaben der Säule 3a sind der einfachste Teil, weil beide ausserhalb der zweiten Säule liegen. Die Säule 3a lässt sich für selbstgenutztes Wohneigentum vorbeziehen, und zwar alle fünf Jahre, oder verpfänden (Stand 2026). Welche Beträge dort überhaupt zusammenkommen, steht unter Säule 3a im Thurgau. Quelle: BVV 3 Artikel 3 und 4, Stand 2026

Geld aus der Pensionskasse zählt anders. Vorbezug und Verpfändung sind zulässig, aber sie gelten ausdrücklich nicht als jene Mittel, die ausserhalb der zweiten Säule liegen müssen. Welcher der beiden Wege welche Folgen hat, steht im Beitrag Wohneigentum mit Vorsorgegeldern finanzieren.

Warum mindestens 10 Prozent aus anderen Quellen stammen müssen

Der Mindeststandard der Banken sagt es in einem Satz: Bei Hypothekarfinanzierungen ist ein Mindestanteil an Eigenmitteln am Belehnungswert Voraussetzung, der nicht aus dem Guthaben der zweiten Säule stammt, und dieser Anteil beträgt 10 Prozent. Die Richtlinien gelten seit dem 01.01.2025 und sind von der FINMA als aufsichtsrechtlicher Mindeststandard anerkannt (Stand 2025). Quelle: Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen, Stand 2025

Der zweite Satz derselben Ziffer wird häufiger unterschätzt als der erste. Liegt der Kaufpreis über dem Belehnungswert, also über dem Wert, den die Bank der Liegenschaft zurechnet, ist diese Differenz vollständig aus Mitteln ausserhalb der zweiten Säule zu finanzieren. In einem angespannten Markt ist dieser Brocken oft grösser als die 10 Prozent selbst (Stand 2025).

Die bekannte Regel von 20 Prozent Eigenmitteln steht dagegen nirgends geschrieben (Stand 2025). Sie ist verbreitete Bankpraxis und ergibt sich mittelbar aus der Amortisationspflicht und den internen Kreditregeln der Institute. Was Ihre Bank verlangt, entnehmen Sie ihren Unterlagen und nicht einer Vorschrift.

Richtwert: Bei einem Belehnungswert von CHF 800’000 rechnen Banken in der Praxis mit 20 Prozent Eigenmitteln, also mit CHF 160’000. Davon müssen mindestens CHF 80’000 aus Mitteln ausserhalb der zweiten Säule kommen, das sind die genannten 10 Prozent. Liegt der Kaufpreis darüber, kommt die Differenz zusätzlich dazu und ebenfalls ohne Geld aus der Pensionskasse. Unverbindliche Richtwerte, die Rechnung Ihrer Bank ersetzen sie nicht.

Was die Tragbarkeitsrechnung mit dem Eigenkapital macht

Eigenkapital und Tragbarkeit sind zwei Prüfungen, und sie ersetzen sich nicht. Tragbarkeit heisst: Die laufenden Wohnkosten müssen dauerhaft zu Ihrem Einkommen passen. Eine Rechtsnorm, die einen bestimmten Rechnungszins oder eine Drittelsregel vorschreibt, gibt es nicht; die Banken sind lediglich verpflichtet, die Tragbarkeit durch interne Weisungen sicherzustellen.

Als Kriterien für eine nachhaltige Finanzierung von selbstgenutztem Wohneigentum nennt die Aufsicht eine Tragbarkeitsgrenze von 33 Prozent des nachhaltigen Bruttoeinkommens, einen kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent des Kreditbetrags und kalkulatorische Nebenkosten von 0,8 Prozent des Belehnungswerts, alternativ 38 Prozent des Nettoeinkommens (Stand 2025). Das sind Rechnungsgrössen der Banken und keine Aussage über den Zins, den Sie tatsächlich zahlen. Die Aufsicht hält zugleich fest, dass die bankinternen Kriterien je Institut sehr unterschiedlich sind. Quelle: FINMA-Aufsichtsmitteilung 02/2025

Mehr Eigenkapital wirkt hier doppelt: Es senkt den Kreditbetrag und damit den kalkulatorisch angerechneten Zinsaufwand, und es senkt die verlangte Amortisation. Die Hypothekarschuld ist innert höchstens 15 Jahren linear auf zwei Drittel des Belehnungswerts zurückzuzahlen, beginnend spätestens per Quartalsende zwölf Monate nach der Auszahlung (Stand 2025). Wer von Anfang an unter zwei Dritteln liegt, hat diesen Posten gar nicht.

Die Nebenkosten in dieser Rechnung sind ebenfalls eine kalkulatorische Grösse und nicht der tatsächliche Unterhalt Ihrer Liegenschaft. Wie die drei Posten zusammenspielen und was bei einer Verlängerung neu beurteilt wird, steht unter Hypothek im Thurgau.

Wie viele im Thurgau im Eigentum wohnen

Im Kanton Thurgau lag die Wohneigentumsquote 2022 bei rund 45 Prozent. Gut 11 Prozent der Haushalte wohnen im Stockwerkeigentum, der grössere Teil im eigenen Haus (Stand 2022). Quelle: Amt für Daten und Statistik Thurgau, Wohneigentum

Aus diesen Anteilen lässt sich eines ablesen: Im Thurgau steht häufiger ein Haus im Eigentum als eine Eigentumswohnung. Ein Haus bedeutet in der Regel einen höheren Belehnungswert und damit einen höheren Betrag, den Sie an Eigenmitteln aufbringen müssen.

Belastbare Kaufpreise für einzelne Thurgauer Gemeinden gibt es amtlich nicht, und Zahlen von Banken oder Portalen stehen auf dieser Seite nicht. Planbar ist dafür die andere Seite: wie viel eigenes Geld bis wann bereitliegt und aus welchen Quellen. Wie sich das in eine mehrjährige Planung einfügt, steht unter Finanzplanung Thurgau.

Was vor dem ersten Bankgespräch bereitliegen sollte

Diese Aufstellung beantwortet die Fragen, die im ersten Finanzierungsgespräch ohnehin kommen. Sie zeigt zugleich, wo Ihr Eigenkapital heute steht.

1. Freie Mittel auflisten. Konto- und Wertschriftenguthaben, getrennt nach dem, was Sie einsetzen wollen, und dem, was als Reserve bleibt.
2. Säule 3a zusammenstellen. Alle Guthaben mit Stand und Einrichtung. Sie zählen zu den Mitteln ausserhalb der zweiten Säule.
3. Vorsorgeausweis der Pensionskasse bereithalten. Er zeigt die Freizügigkeitsleistung und damit den möglichen Vorbezug, der allerdings nicht an die verlangten 10 Prozent zählt.
4. Familiäre Unterstützung klären. Erbvorbezug, Schenkung oder Darlehen, und im Fall eines Darlehens die schriftliche Bestätigung, dass Rückzahlungen nur mit Zustimmung der Bank möglich sind.
5. Einkommen belegen. Lohnausweis und die letzte Steuererklärung samt Veranlagung. Auf dieser Grundlage wird die Tragbarkeit gerechnet.

Punkt 3 sorgt regelmässig für Überraschungen. Ein grosses Guthaben in der Pensionskasse fühlt sich wie Eigenkapital an, deckt aber den verlangten Anteil ausserhalb der zweiten Säule nicht ab. Wer das erst beim Bankgespräch merkt, verliert Zeit, die im Kaufprozess selten vorhanden ist.

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