Hypothek verlängern: Fristen und typische Fehler

Eine Festhypothek läuft an einem Tag aus, der im Vertrag steht, und sie erneuert sich nicht automatisch. Dort steht auch die Frist, bis zu der eine Rückmeldung erwartet wird; eine gesetzliche Frist dafür gibt es nicht. Wer beide Daten kennt, bestimmt selbst, wann die Verlängerung zum Thema wird.

Bei der Verlängerung schaut die Bank die Finanzierung noch einmal von vorne an. Dieser Beitrag zeigt, was dabei geprüft wird, in welcher Reihenfolge Sie vorgehen können und welche Fehler am häufigsten auftauchen. Die Grundlagen zur Finanzierung selbst stehen unter Hypothek im Thurgau.

Welche Fristen gelten, und woher kommen sie?

Drei Daten bestimmen den Ablauf. Die ersten beiden stehen ausschliesslich in Ihren eigenen Unterlagen: das Ablaufdatum der laufenden Hypothek und die vertragliche Meldefrist. Von Haus zu Haus fallen sie unterschiedlich aus, und eine allgemeine Regel, die Ihnen diese Suche erspart, gibt es nicht.

Das dritte Datum stammt aus dem Mindeststandard der Banken, den die FINMA anerkannt hat. Er verlangt eine lineare Rückzahlung der Hypothekarschuld auf zwei Drittel des Belehnungswerts innert 15 Jahren; die erste Rate ist spätestens per Quartalsende zwölf Monate nach der Auszahlung fällig (Stand 2025). Der Belehnungswert ist der Betrag, den die Bank als Wert der Liegenschaft einsetzt. Quelle: Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen, von der FINMA anerkannt, Stand 2025

Diese Pflicht hängt an der Finanzierung und nicht am Verlängerungstermin. Sie läuft also unverändert weiter, während Sie über den Zinssatz sprechen. Verlangt Ihre Bank zusätzlich, dass die Schuld bis zum Erwerbsende weiter sinkt, ist das ihre eigene Vorgabe; im Mindeststandard steht sie nicht.

Massgebend ist die Meldefrist in Ihrem Vertrag. Wer einige Monate vor dem Ablaufdatum beginnt, hat Zeit für die Unterlagen, für Rückfragen bei der Pensionskasse und für einen Vergleich, ohne unter Termindruck zu geraten.

Was schaut die Bank bei der Verlängerung neu an?

Im Zentrum steht die Tragbarkeit, also das Verhältnis der kalkulatorischen Wohnkosten zu Ihrem Einkommen. Massgebend ist das Einkommen, das Sie heute nachweisen, und nicht jenes beim ersten Abschluss. Als Beurteilungskriterien nennt die Aufsicht einen kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent des Kreditbetrags und eine Obergrenze von 33 Prozent des nachhaltigen Bruttoeinkommens (Stand 2025); im selben Schreiben hält sie fest, dass die Institute je nach Haus unterschiedlich vorgehen. Quelle: FINMA-Aufsichtsmitteilung 02/2025

Genau deshalb fällt bei der Verlängerung auf, was sich seit dem Abschluss verändert hat. Drei Veränderungen bringen die Rechnung besonders oft ins Rutschen: ein reduziertes Pensum, der Wechsel in die Selbständigkeit und ein nahendes Erwerbsende. In allen drei Fällen sinkt das anrechenbare Einkommen, während die Wohnkosten gleich bleiben.

Anders liegt der Fall, wenn Sie den Kredit bei dieser Gelegenheit erhöhen möchten, etwa für einen Umbau. Dann gelten die Anforderungen wie bei einer neuen Finanzierung: Von den Eigenmitteln müssen mindestens 10 Prozent des Belehnungswerts ausserhalb der zweiten Säule liegen, und die Amortisationspflicht wird auf dem erhöhten Betrag neu berechnet (Stand 2025). Eine Verlängerung ist damit nicht mehr zu vergleichen. Quelle: Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen, von der FINMA anerkannt, Stand 2025

Die Checkliste für die Verlängerung

Acht Schritte, die sich der Reihe nach abarbeiten lassen. Die ersten drei kosten eine halbe Stunde und bringen die Grundlage, ohne die alles Weitere Schätzung bleibt.

1. Vertrag heraussuchen. Ablaufdatum, Meldefrist, Zinssatz und Schuldbetrag auf einem Blatt notieren. Nur diese Angaben sind verbindlich, alles andere ist Erinnerung.
2. Termin setzen. Meldefrist und Ablaufdatum mit Vorlauf in den Kalender eintragen, nicht erst in dem Jahr, in dem die Hypothek endet.
3. Amortisation prüfen. Aus Amortisationsplan und Belehnungswert ablesen, wie viel bis wann zurückgezahlt sein muss. Die Vorgabe lautet 15 Jahre bis auf zwei Drittel des Belehnungswerts, linear (Stand 2025).
4. Tragbarkeit neu rechnen. Kalkulatorischer Zins, Neben- und Unterhaltskosten und Amortisation zusammenzählen und dem heutigen Bruttoeinkommen gegenüberstellen.
5. Einkommen von morgen einsetzen. Dieselbe Rechnung mit dem Einkommen wiederholen, das nach einer Pensumsreduktion oder nach dem Erwerbsende bleibt.
6. Form der Amortisation prüfen. Direkt auf das Hypothekarkonto oder indirekt über eine verpfändete Säule 3a; beide Wege sind im Mindeststandard zugelassen (Stand 2025).
7. Laufzeit an Ihre Termine binden. Massgebend sind Erwerbsende, geplanter Umbau oder ein möglicher Verkauf. Ab dem 01.01.2029 gilt zudem die neue Wohneigentumsbesteuerung, was den Wert des Schuldzinsabzugs verschiebt (Stand 2026).
8. Unterlagen bereitlegen. Vertrag, Amortisationsplan, Vorsorgeausweis der Pensionskasse und die letzte Steuererklärung samt Veranlagung.

Stand 2026. Die Werte zu Amortisation und Tragbarkeit stammen aus dem von der FINMA anerkannten Mindeststandard der Banken und aus der Aufsichtsmitteilung 02/2025; das Datum zur Wohneigentumsbesteuerung vom Bundesrat. Quelle: Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen, von der FINMA anerkannt, Stand 2025 Quelle: Bundesrat zum Inkrafttreten der Reform der Wohneigentumsbesteuerung, Stand 2026

Sechs Fehler, die teuer werden

Die folgenden Punkte kommen bei Verlängerungen häufig vor. Keiner davon ist ein Rechenfehler; es sind Versäumnisse im Ablauf.

• Auf die Post warten. Wer das Ablaufdatum erst aus dem Schreiben der Bank erfährt, verhandelt unter Zeitdruck und über eine Lösung, die bereits vorbereitet ist.
• Nur über den Zinssatz sprechen. Amortisationshöhe, Laufzeit und die Form der Rückzahlung wirken über Jahre und werden im Gespräch oft gar nicht angesprochen.
• Mit dem heutigen Zins rechnen. Beurteilt wird mit dem kalkulatorischen Satz. Wer mit dem tatsächlichen Zins rechnet, kommt zu einem Ergebnis, das die Bank nicht teilt.
• Über das Erwerbsende hinaus binden. Eine Laufzeit, die nach der Pensionierung endet, trifft auf ein tieferes Einkommen und auf eine Tragbarkeitsrechnung, die dann neu aufgeht oder eben nicht.
• Vorsorgegeld fest einplanen. Ein Kapitalbezug aus der Pensionskasse hat eigene Fristen. Nach einem Einkauf führt jeder Kapitalbezug aus der Pensionskasse innert dreier Jahre dazu, dass der Steuerabzug für den Einkauf verweigert wird, gleich aus welchem Teil des Guthabens (Stand 2026). Quelle: BVG Artikel 79b, Stand 2026
• Die Krediterhöhung unterschätzen. Sie ist kein Anhängsel der Verlängerung, sondern wird wie ein Neugeschäft beurteilt, samt Eigenmitteln und neuer Amortisationsrechnung.

Wie sich Vorsorgegelder überhaupt für Wohneigentum einsetzen lassen, steht im Beitrag Wohneigentum mit Vorsorgegeldern finanzieren. Die steuerlichen Fristen rund um den Einkauf stehen im Beitrag Pensionskasseneinkauf: wann er sich steuerlich lohnt.

Welche Formen es allgemein gibt

Unterschieden wird in der Regel nach der Art, wie der Zins festgelegt ist. Bei der festen Hypothek gilt ein Satz für eine vereinbarte Dauer; die Kosten stehen von Anfang an fest, eine vorzeitige Auflösung ist dafür in der Regel mit einer Entschädigung an die Bank verbunden. Bei der variablen Hypothek kann der Satz angepasst werden, dafür ist die Bindung kürzer.

Daneben gibt es Formen, bei denen sich der Zins an einem Referenzsatz des Geldmarkts orientiert und innerhalb eines Rahmenvertrags regelmässig neu festgelegt wird. Die Belastung schwankt damit während der Laufzeit.

Welche Form zu Ihnen passt, hängt an Ihrem Zeithorizont und daran, wie viel Schwankung Ihr Budget verträgt. Diese Seite vergleicht keine Anbieter und nennt keine Konditionen; beides erhalten Sie bei Ihrer Bank. Wie Hypothek, Vorsorge und Steuern zusammenhängen, ordnet Finanzplanung Thurgau.

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